5 sinais de que seu imóvel está irregular (e você nem percebeu)

Muita gente só descobre a irregularidade do imóvel quando tenta vender, financiar ou fazer inventário. Para te ajudar a identificar o problema antes do aperto, reunimos os 5 sinais de alerta mais comuns — e como confirmar cada um com passos simples. Esta matéria complementa o guia “Imóvel irregular: riscos e como regularizar” e aprofunda o diagnóstico prático.

1) A matrícula não bate com a realidade

A matrícula é o “RG do imóvel”. Se ela não reflete o que existe de fato (metragens, benfeitorias, desmembramentos/unificações, proprietários), há indício de irregularidade.

Como checar na prática

• Solicite matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis;
• Compare com a planta/projeto e o que há no local (vistoria visual);
• Verifique se ampliações/edículas constam averbadas.

Indícios comuns

• Áreas divergentes (útil/total) entre matrícula e realidade;
• Benfeitorias (churrasqueira, garagem fechada) sem averbação;
• Condomínio, desdobro ou unificação sem histórico registral correspondente.

2) O imóvel foi comprado com “contrato de gaveta”

Sem escritura e registro, a transmissão não se completa no mundo jurídico. O comprador não vira oficialmente proprietário na matrícula.

Como checar na prática

• Consulte a matrícula: seu nome consta como proprietário?
• Localize a escritura pública e o respectivo registro na matrícula;
• Se houver apenas compromisso particular, é sinal de alerta.

Riscos típicos

• Dificuldade de financiar/vender;
• Exposição a disputas e incerteza em inventário;
• Possíveis ônus do titular anterior recaindo sobre o bem.

3) Construção sem aprovação ou reforma sem atualização

Obras relevantes exigem projeto aprovado, alvará e, ao final, Habite-se (quando aplicável). Depois, alterações devem ser averbadas.

Como checar na prática

• Peça o processo da obra na Prefeitura (projeto, alvará, Habite-se);
• Compare o projeto aprovado com o que existe hoje;
• Confirme se a ampliação foi regularizada e averbada.

Erros frequentes

• Fechamento de varanda/garagem sem atualização de projeto;
• Construção de edícula sem licenciamento;
• Troca de uso (residencial/comercial) sem adequações urbanísticas.

4) IPTU/cadastro municipal desatualizado

Quando o IPTU/CCM não reflete área, padrão ou uso atual, o cadastro pode estar desalinhado à realidade e à matrícula.

Como checar na prática

• Compare área lançada no IPTU com a área construída real;
• Verifique uso (residencial/comercial) e padrão construtivo;
• Peça regularização cadastral se houver divergência.

Por que isso importa

• Desalinhamentos podem travar financiamentos e certidões;
• Podem gerar multas e cobranças retroativas;
• Impactam o valor venal e tributos correlatos.

5) Banco ou comprador travou a negociação

Se o banco recusou o financiamento ou o comprador desistiu por documentação insuficiente, pode haver irregularidade técnica/jurídica.

Como checar na prática

• Solicite o motivo formal da recusa (engenharia/jurídico do banco);
• Revise dossiê do imóvel (matrícula, certidões, projeto);
• Alinhe cadastro municipal x registro x realidade construída.

Como confirmar de forma estruturada (passo a passo de diagnóstico)

1. Levantamento documental: matrícula atualizada, certidão de ônus, IPTU/CCM, planta/projeto, Habite-se, alvarás, contratos e recibos;
2. Vistoria técnica: conferência de áreas, benfeitorias e uso;
3. Conciliação de dados: Prefeitura ↔ Cartório ↔ realidade do imóvel;
4. Plano de regularização: definir se exige projeto “as built”, retificação, desdobro/unificação, averbações, escrituração/registro;
5. Execução e protocolos: dar entrada nos órgãos e acompanhar até a entrega final.

Documentos que ajudam a comprovar a situação

Consequências de ignorar os sinais

• Venda e financiamento travados por exigências técnicas/jurídicas;
• Desvalorização e redução de público comprador;
• Risco em inventários/partilhas e disputas entre herdeiros;
• Multas/embargos quando há infrações urbanísticas;
• Insegurança jurídica no uso do imóvel como garantia.

Mitos e verdades sobre regularização

• Mito: “Se pagar IPTU está tudo regular.” — Falso. IPTU não substitui matrícula atualizada nem projeto aprovado.
• Mito: “Contrato particular já me torna dono.” — Falso. Sem registro na matrícula, a propriedade não se consolida.
• Verdade: Reformas relevantes precisam de aprovação/averbação.
• Verdade: Regularizar tende a agilizar a venda e ampliar acesso a crédito.

Checklist de autoavaliação (rápido)

Marque o que se aplica ao seu caso:

•  Fiz reforma/ampliação sem atualizar a documentação
•  Comprei com contrato particular e não registrei
•  IPTU/CCM tem área/uso diferente do real
•  Banco ou comprador recusou por “documentação”
•  Não tenho Habite-se (quando aplicável)

Se marcou 2 ou mais, vale fazer um diagnóstico técnico-jurídico completo.

Quando pode exigir serviços urbanísticos/documentais específicos

Dependendo do caso, a solução pode envolver: Desdobro, Unificação, Retificação de área, Alvará de construção, Habite-se, Cadastro Nacional de Obra (CNO), Certidão Negativa de Débitos (CND), Sistema Eletrônico para aferição da obra, Averbação de construções/reformas, Projeto técnico e assessoria documental.

Perguntas frequentes

Preciso regularizar mesmo se não pretendo vender agora?

Sim. Regularização reduz riscos (multas, embargos, disputas), facilita financiamentos futuros e dá segurança para herdeiros. É um investimento em tranquilidade.

Quanto tempo e custo podem envolver?

Variam conforme cidade, complexidade e filas dos órgãos. Casos simples levam menos tempo; outros exigem projeto, aprovações e averbações. Um diagnóstico preciso evita retrabalhos e custos desnecessários.

Posso regularizar e depois financiar?

Na prática, sim: imóveis regularizados tendem a cumprir as exigências técnicas e jurídicas, melhorando as chances de aprovação de crédito.

Contrato de gaveta pode ser “resolvido” depois?

Em muitos casos é possível equacionar por escritura e registro, desde que cumpridos os requisitos legais e tributários. A análise é caso a caso.

Estudos de caso (exemplos didáticos)

Ampliação não averbada → negociação travada

Diagnóstico apontou divergência entre projeto e realidade. Solução: “as built”, aprovação na Prefeitura e averbação no Registro. Resultado: documentação alinhada e venda destravada.

Contrato particular sem registro → incerteza jurídica

Histórico documental reconstruído, lavratura de escritura e posterior registro na matrícula. Resultado: propriedade formalizada e acesso a crédito futuro.

Leia também

• Imóvel irregular: riscos e como regularizar